8月29日，上海市房屋管理局发布《关于规范本市住宅维修资金管理的若干规定》（简称《规定》）。《规定》对上海住宅维修资金的归集、使用和管理予以进一步细化。

根据2007年颁布的《住宅专项维修资金管理办法》，住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，此次政策响应了住房城乡建设部房屋养老金三项政策试点导向，意味着上海房屋养老金制度开始试点，也意味着对于个人账户的建立开始启动。

适应时代需求的政策更新

今年5月，上海市房屋管理局就《关于规范本市住宅维修资金管理的若干规定》发布征求意见稿。起草说明中写到，为进一步加强上海市住宅维修资金的归集、使用和管理，制定该措施。

据了解，《规定》明确了归集标准，进一步细分物业管理区域内，不同住宅类型维修资金的首次归集原则，分别对商品住宅、公有住房售后、公共建筑设施、机动车停车库以及非居住房屋的归集标准进行了明确。

例如，针对住宅房屋，《规定》明确，商品住宅房屋维修资金归集标准，按照每平方米建筑面积成本价计价。公有住房售后房屋维修资金归集标准，按照上海市公有住房出售政策中有关规定执行（包括房屋维修资金、电梯水泵大修更新资金、街坊公共设施管理维修资金），三项资金合并使用。

对于公共建筑，归集标准按规划要求配建的公共建筑（含全体业主共有的建筑）的维修资金，由建设单位按照商品住宅房屋维修资金归集标准交纳（包括物业出售人与物业买受人交纳部分总和）。其中，非业主共有的公共建筑维修资金，建设单位可在与公共建筑产权或使用权接收单位办理移交手续时予以结算。

在资金交纳方面，《规定》明确，新建房屋首次归集区房屋行政管理部门依据建设单位提供的土地权属证明、建设工程规划许可证、房屋土地权属调查报告书和维修资金产业分户清册等资料，出具交款通知书。建设单位凭交款通知向专户银行交款后，凭交款凭证向不动产登记机构申请办理房屋所有权首次登记。已开通业主大会账户的住宅物业管理区域内，新建房屋的维修资金交存至该物业管理区域业主大会账户。

对于维修资金再次筹集，《规定》明确，小区维修资金余额不足首期筹集金额30%的，业主应当按照国家和本市的相关规定、专项维修资金管理规约或者业主大会的决定，采取一次性或分期方式再次筹集维修资金。属地街镇应根据区房屋行政管理部门提供的相关小区清单书面通知相关业主委员会，督促其按照专项维修资金管理规约启动再次筹集程序，或召开业主大会就再次筹集事项进行表决。

严跃进表示，维修基金或维修资金的再次筹集，是“续筹”的概念，其本身也是物业维修资金已有的政策，至于可以筹集多少，本身就是看个人账户的要求，或者房屋维修的成本测算。“至于说表决的比例，目前若是没明确，一般是按2/3的比例。当然建议后续可以优化此类表决模式，对于一些有重大隐患的、被体检报告‘评估风险极高的’，可以设置更低的表决同意比例。”

此外，根据解读，本次《规定》完善了业主大会账户的开户行选择、账户的开立、账户的变更及账户的注销等流程，新增商品住宅业主大会账户资金管理模式。规范了授权物业服务企业、业主委员会使用维修资金的流程，完善维修资金实施方案的内容、业主大会成立前及成立后的维修资金使用程序、支取维修资金书面材料等。

为房屋“老龄化”做准备

住宅专项维修资金并非新鲜事物，据上海易居房地产研究院报告，该制度源于1998年房改，在2004年成为房屋办理产权证时必须缴纳的费用。当资金余额不足首期资金的30%，就需要及时续交。用途方面，此类资金可用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修等工作。

不过该报告指出，传统住宅专项维修资金存在功能弱的问题。例如管理制度，许多都停留在多年前的版本和模式，尤其是对费用提取和使用、信息公开等缺乏有效的政策保障，部分小区甚至没有建立该制度。随着存量房屋规模增大和房龄变长，房屋维修需求和专项维修资金规模过小也产生了矛盾。

“上海传统的住宅维修基金也面临一些问题，如资金使用的流程较长，很多物业维修方面，还是需要更高效率的资金支持。从解决问题来看，其实就是梳理住宅维修资金的账户，也为后续房屋养老金的全方位搭建建立基础。”严跃进表示。

此前，8月23日，在国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住房城乡建设部表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制，首批试点城市包括上海、北京等22座城市，试点的重点是政府把公共账户建立起来。

严跃进表示，此类资金不会进入到公共账户，不过过去部分资金由小区资金管理，因此后续也可以统一由市一级的资金管理中心进行管理。此外，由于每个业主都建立了账户，所以资金公开透明，不存在被挪用或“被统筹”的问题。“政策改革出发点明确，是为了构建全生命周期的房屋安全治理的住房金融制度，对于上海老房子变为好房子具有积极作用，也对其他城市具有示范意义。”严跃进说。

数据显示，截至2022年年底，我国城镇既有房屋中，建成年份超过30年的接近20%，进入设计使用年限的中后期。预计到2040年前后，将有近80%的房屋成为“老小区”。这些房屋普遍存在屋面渗漏、外墙脱落、设施设备老化等问题。

上海易居房地产研究院报告显示，截至2023年底，上海市城镇既有住房建筑面积超过7.6亿平方米。若按2023年上海新房交易规模约1000万平方米的规模计算，存量房市场/增量房市场约为76倍。

责编：蒋烨欢、邱紫慧

校对：孙洁华 图编：赵雁旎

审读：朱建华 监制：张晓光 签发：潘林青
上海证券报
 

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