这次随上海购物中心协会组织的专家团赴贵州省黔西南布依族苗族自治州的首府兴义市访问，重点考察当地实力开发企业富康实业集团的商业地产项目和兴义市的商业环境，并和当地的企业家以及政府领导座谈交流。

对于目前的国内三四线城市的购物中心开发我一直是持谨慎和保留态度的。因为这些年我们国家方兴未艾的商业地产大潮所造成的供过于求的事实几乎遍及国内所有的一二三和四线城市。我近期在上海购物中心协会组办的的沪港澳论坛以及在上海举办的德国Cstar零售国际论坛上用数据说话告诉行业即使像一线城市上海的商业地产形势其实已经不是蓝海，接近80%的商业地产开发和营运企业从投资回报的角度讲都是不及格甚至是不可持续的。我通过“浅入深出”的数据分析一方面是要提醒广大开发商真的不要以为一线城市你就可以肆意投资。因为我们国家最前沿的一线城市的上海的情况尚且如此，你凭什么可以比上海、比百联或是万达做得更好些？所以对于任何其它城市你就更需要谨慎；另一方面行业当中还有一个更为普遍的误解甚至误导就是以为三四线的城市都会随着城市化的进程而成为下一波的蓝海。这是对城市化进程的误解或不了解，纵观发达国家的城市化发展历程，其实城市化都是沿一些现有的大规模的城市集群聚拢而发展壮大的。比如我们现在已经形成的沪宁杭、京津塘、广深。目前国家还在重点计划和发展的比如成渝、湘鄂、海峡经济区以及以沈阳为中心的老东北经济区的振兴等，如果可以形成这样的6到7个城市集群，围绕每一个城市集群都汇聚大约一亿左右的人口，这就构成了中国城市化人群的主要分布。而在其它远离这些城市集群的地方，如果你那个地域没有独特的产业或者旅游资源而且人口还是负增长的三四线城市则基本上是没有太多的发展机会的，无论是住宅地产还是商业地产。

所以我是以较谨慎的态度随团赴兴义的。我在出发前就和上海购物中心协会的崔铭先生打过招呼我是不会也不愿意说假话唱赞歌的，但又不愿意扫大家的兴。但是通过对兴义市和富康实业集团项目的实地考察和交流还是让我发现了不少闪光点和兴奋点。

首先从城市发展讲，兴义市作为黔西南自治州的首府有着风光秀丽的旅游资源和蕴藏丰富的矿产资源，特别是这些年兴义市的人口一直以10%的速度增长，这里的住房均价依然在每平米3000元多一点，对所有的黔西南州的农村郊县的人们可以实现在他们州府拥有一套住房的梦想依然切实可行。这也是富康实业的老板可以骄傲地告诉我们他们富康没有库存的真实原因。另外这次随团的来自北京的诺丁山婚礼堂的赵赫男先生原来就是兴义人，他说他卖了北京的一个46平米的一居室换来了兴义的一套130平米的三居室还外加一台车，还可以呼吸在我们很多城市已经不敢奢望的那种有着清晰的蓝天白云下的新鲜空气。这种依然合理的价格要素为城市的健康发展提供了不断的原动力。而不像深圳龙岗那样因为房价高的连华为都要搬到东莞去。这也可以说是兴义市和富康实业目前可以保持良好发展势头的外部条件。

再则从开发商的自身角度讲，富康实业不愧是一个有理念有实力的开发和营运企业。从富康集团实际介入的不仅是住宅和商业还包括城市的会展中心和体育设施等的规划看，富康集团实际也是承担了一个城市建设和营运商的角色。董事长黎斌先生遵从商业地产和零售的基本规律，懂得让专业的人做专业的事情和商铺不能散售的基本道理。聘请了从上海请来的酒店专家经营富康国际酒店，使该酒店的出租率常年保持在70%左右，绩效位列全市同行第一。在富康集团已经开发营运的综合体项目中的出售型办公楼宇中基本上也都是满租开业的，这在三四线城市的办公物业中确不多见。一期开发的梦乐城从规划到建设到招商中规中矩，开业至今不到半年的租金效益甚至高出上海整体平均水准的13%个点，考虑到三四线城市的土地和开发成本，相信梦乐城具备了更加好的可持续发展潜力。周边待开发的二期区位也都得到了像永辉超市和红星美凯龙这样的主力租户的进驻承诺。总之，老板的正确理念和经营者的专业水准是富康实业可以健康发展的内在原因。

一个不能回避的事实是大规模的商业地产开发这一普遍现象在兴义市也没有例外。这些年由于各级政府的GDP驱动和土地财政的需要，你作为一个开发商其实根本无法左右和改变这种情况。从我过去的对其他诸多三四线城市的考察中，我发现你还是可以从这种供过于求的大环境中把控两种机会。一种是虽然三四线城市有大量的商业地产供給，但由于开发营运企业的综合实力特别是专业度相对普遍较一二线的玩家低，一定有大量不懂商业地产规律而出售商铺的项目，反到给你如果按专业做事的公司以机会，因为你提供的是有效供给。其它太多的无效供給的项目也到反过来为你找到了你的生存平衡点；另一种则是通过自己的实力把项目做大而让其他的竞争对手不能也不敢靠近。因为你真的不能指望和相信会维护有序竞争和给你合理发展空间环境的任何承诺。聪明的开发商也学会了如何在这样的环境中生存。所谓适者生存就是这个道理。而对于富康实业显然是采取的后一种策略。

所以综合以上外部条件和内在原因以及企业面对一些极端情况的机遇把控，也算是我对三四线购物中心开发购物中心的机遇和挑战的一些新的归纳和总结。

对于像兴义这样的三四线城市，应该说我们国家这些年从一线到二线城市发展的大浪的健康余波正在波及这样的城市。这也许是新常态期间真正的动力和机遇。但未来如果随着M2的不断提升，如果连兴义这样的城市房价也要过万的话，则一定是国家和城市的悲哀。所以我在給富康企业的建言中还是要从发展的大趋势中把握并抓住现在的机遇，而且还要特别注意与时具进。（我也用澳洲发展的例子给开发商和当地政府摆事实讲道理）。

谈到具体的战略和战术实施，我觉得上海购物中心协会真的是为他的会员企业富康实业做了一件大好事。也不辜负上海购物中心协会这个目前我们国家唯一以“购物中心”名义注册的行业协会的专业性。（我也指上海市政府的相对开明而没有把购物中心作为开发商盈利工具的敏感词汇看待）。比如表现在这次专家组团上，尽管我个人并不认同是国内商业地产“大咖”的集合，但作为一个专家组团，我们确实为企业和这个城市带去了许多甚至是创新性和建设性的建言和建议，也促成和了企业和商家、政府和企业间各有关方面的良好的互动。我们的组团包括有为万达、正大、红星和复兴等发展做出过贡献的开发商和营运商的代表，也有资深的百货和购物中心和专业卖场的资深专家，还有接地气的商业地产规划设计企业，特别是商家组合包括了像以苹果、百丽、海底捞品牌以及一些国内前沿的休闲服务业态（注意不说体验业态），比如除了我上面提到的诺丁山婚礼堂、还有源于日本的红之汤（购物中心）温泉、来自北京的识博儿童教育创新业态、借力国家重点发展的世界第一运动的可以开在购物中心顶层的5人／7人制足球的索福德体育等，还有深受广大消费者欢迎的不但已经开在众多的一二线城市，也已经进入东京、首尔、新加坡以及巴黎和伦敦等国际城市的海底捞。通过大家的互动和交流的确极大地开阔了视野，大家就开发、营运、招商、组合以及营销推广包括如何借力城市综合体的优势，如何借力当地旅游文化，打造特色等，以及针对三四线城市的如何有效针对自身情况的创新的经营策略献计献策。比如我可以透露一点的是对于一个还没有进入贵阳市的海底捞品牌，通过这次的考察并结合一些专家的建议，至少可以使富康实业可以认真地和海底捞讨论下一步的具体合作事宜。

在当天下午举行的有黔东南州和兴义市府领导以及诸多零售商参加的3个多小时的专题大会上，我们专家团的成员通过发言和对话有机会和当地的领导和企业家进行了直接的互动和交流。通过当地电视台和新媒体的现场直播获得了56万次的点击。我以“新常态的新内涵”为主题做了主旨发言。目的就是要当着领导的面前讲一下所谓新常态除了理解为从高速变为中高速外，其更深层的含义应该是追求质量和效益而不是数量和数度，就像一个人的成长，你不能指望自己总是在长身体长个头的阶段，而是也要注意应该是长脑子的时候了。这样，作为一个人的生命才能对他所处的时代和社会作出更大的贡献。说到具体的，我当着领导和开发商的面，建议开发商要做好做精，并且做好已经开业的商场比建新商场更重要：而对于政府我则呼吁要借鉴澳大利亚和所有发达国家的几十年甚至几百年的成功实践和与时具进的科学道理，说到最具体的就是要给开发商更长的与时具进的发展空间而不要叫他们所有的商业开发项目都一步到位。这样从长远讲也是对国家和历史的负责。