经适房未满5年不能交易 上海老夫妻买下后“钱房两空”

       2016年1月，年逾古稀的马老先生夫妇买下了一套原本不得出售转让的经济适用房，首付给上家136.5万元，不到一个月后悔了，上诉法院要求确认系争房屋买卖合同无效，上家返还购房款。

9月12日，记者从上海市浦东新区人民法院获悉，法院近日作出判决，支持原告马老先生夫妇的大部分诉求，确认合同无效。不过，上家称，136.5万元已经被用于偿还借款，只能在3年内慢慢还。这样一来，马老先生夫妇一时半会难圆改善住房的梦想了。

上家：经适房到手一年多即挂牌交易

据法院介绍，2016年1月，77岁的马老先生和71岁的妻子姚阿婆买下了上海市浦东新区林展路某弄一套80多平米的房子，总价195万元。根据房产中介要求，马老先生夫妇首付给上家董女士和吕先生136.5万元。

可是，不到一个月马老先生夫妇反悔了，向上家发微信说，房子不要了。

据马老先生夫妇说，董女士的房子是经济适用房，5年内不得出售转让。自己原先不知道这件事，是看了产证后才知道房屋的性质。董女士一家隐瞒了重大事项，如果事先告知了这些情况，自己根本不会去买。

因此，他们向上海市浦东新区人民法院起诉，请求确认系争房屋买卖合同无效，返还购房款136.5万元，归还上述钱款的利息3万元。

这套房子的确是经济适用房。

2014年2月，董女士和吕先生作为乙方，与上海静安地产集团三林有限公司（甲方）、上海市闸北区住房保障中心（丙方）签订《上海市共有产权保障住房（经济适用房）出售合同》，约定系争房屋系甲方投资建造的共有产权保障房。根据乙方取得的共有产权保障住房选房确认文件，甲方将系争房屋出售给乙方。乙方通过购买拥有划拨土地上该房屋的有限产权。乙、丙方约定，乙方在取得房地产权证满5年后，按照本合同约定或共有产权保障住房管理规定转让该房屋的，乙方获得转让房价款的60%。房屋建筑面积84.28平方米，乙方购买有限产权的单价为每平方米单价8000余元，总价为65万余元。

2014年5月，董女士、吕先生取得系争房屋的产权证，产权证载明经济适用房为有限产权，5年内不得转让或者出租。5年后上市交易，所有人也只能获得转让所得房款的60%。

然而取得房产证不到20个月，这套房子就被挂牌交易了。

当然，在房产中介的“指导”下，买卖双方还是签订了一个像模像样的合同。

合同中写明，马老先生、姚阿婆与董女士、吕先生双方约定，因系争房屋是经济适用房，同意在限制交易5年期满后共同办理过户手续。房屋交易总价为195万元，马老先生、姚阿婆签订合同后，向董女士、吕先生支付136.5万元；办理房产证当天，再依据国家规定，付剩余款项给上家或国库。为此，马老先生、姚阿婆付了3.9万元佣金给中介公司。正因为如此，董女士、吕先生认为，马老先生夫妇一开始对房子是经济适用房是明知的。

法院：合同无效

本案主审法官张卓郁表示，经济适用住房是指政府提供政策优惠，按照有关标准建设，限定套型面积、销售价格，面向城镇中低收入住房困难家庭供应的具有保障性质的政策性住房，经济适用住房的房地产权利人拥有有限产权。现原、被告签订的房屋买卖合同，损害了国家及第三人的利益，应属无效。

根据合同法，合同无效后，基于该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

“原告要求被告返还已付购房款136.5万元，法院予以支持；被告占有购房款产生的孳息应一并返还，但应按同期银行存款利率计算。”张卓郁说，“买卖合同无效，双方均有过错，由此造成的损失由各自自行承担，因此原告在诉讼过程中提出要求赔偿房屋差价损失，法院不予支持。”

房屋买卖过程中，双方曾约定被告返租房屋3个月，被告支付了含押金在内1.5万元租金，原告同意返还，法院予以准许。

不过，据法院透露，董女士称，136.5万元已经被用于偿还借款，只能在3年内慢慢还。这样一来，马老先生、姚阿婆一时半会难圆改善住房的梦想了。此外，房产中介违反规定介绍本次业务，也已经受到了处罚。（文中当事人均为化名）