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一线城市,房价集体上涨?

时间:2021-01-20来源:三联生活周刊 作者:谢九 点击:
最近,国家统计局公布了去年主要城市的房价数据,最引人注意的是,在全国70个大中城市中,四个一线城市的房价再度领涨,这也是过去几年来一线城市的房价首次集体上涨。 一线城市一向是全国楼市的风向标,一线楼市的房价再度领涨,会不会又带动全国楼市跟风上

最近,国家统计局公布了去年主要城市的房价数据,最引人注意的是,在全国70个大中城市中,四个一线城市的房价再度领涨,这也是过去几年来一线城市的房价首次集体上涨。一线城市一向是全国楼市的风向标,一线楼市的房价再度领涨,会不会又带动全国楼市跟风上涨呢?
自从2016年“房住不炒”以来,四个一线城市的房价走势开始出现分化。深圳保持了楼市茅台的本色,房价一直坚挺上涨,而此前一直被视为楼市皇冠的北京跌下神坛。 
经过4年的浮沉起伏之后,2020年底,四大一线城市的房价首次携手上涨。以二手房价格来看,截止去年12月底,深圳同比上涨14.1%,广州同比上涨7.5%,北京和上海同比上涨6.3%。以环比价格来看,四大一线城市的12月环比涨幅也都在0.5%以上,更是显示出在去年年尾加速上涨的趋势。无论是同比(和上年同期相比)还是环比(和上月相比)涨幅,四大一线城市的房价在全国涨幅榜上都排名居前。 
那么,为什么一线城市的房价会再度集体上涨呢?自从2016年那一轮房价大涨之后,国内楼市推出史上最严调控,“房住不炒”政策更是一直坚持至今,国内房价告别普涨格局,四个一线城市的走势也出现分化。 
深圳的房价最为坚挺,主要原因在于深圳以中国硅谷的形象吸引了全国各地的优秀人才,深圳每年保持四五十万人的人口净流入,形成了深圳楼市的巨大需求,加之深圳土地相对不足,由此产生了比较明显的供需矛盾,支撑了深圳房价的持续上涨。除了深圳之外,广州房价过去几年也保持了小幅上涨,主要原因在于广州房价在一线城市里最为便宜,深圳房价大幅上涨,对广州也产生了明显的溢出效应。广州这几年放低落户门槛,也吸引了大量外来人口,最近几年,广州的人口净流入规模也保持在每年40万人以上。 
和广深相比,京沪房价过去几年相对疲软,尤其是北京,2017到2019年,北京房价连续3年下跌,很多小区二手房房价跌幅高达20%左右。北京一直被视为房价最不可能下跌的城市,过去几年的房价下跌,也打破了国内房价只涨不跌的神话。北京房价的下跌,一方面是因为政策因素,比如严厉的限购等等,同时也更因为市场因素,北京人口已经连续3年净流出,加之以限竞房为主的大量新房供应上市,北京楼市的供需天平发生实质性改变,引发北京房价下跌。
经过了房住不炒政策的4年调控之后,一线城市的房价为什么又开始集体领涨了呢?四个一线城市中,深圳和广州房价其实过去几年一直在上涨,上海有涨有跌,北京持续下跌,现在四大一线城市重新领涨,更准确的说法其实是上海和北京重新加入了上涨的阵营。 
京沪两地房价开始重新上涨,很大程度上还是和人口流动有关。京沪两地是全国人口限制最严格的城市,过去几年,北京的常住人口一直保持净流出,上海则是有进有出,和广深每年几十万的净流入相比形成鲜明对比。在近年来全国大部分城市开始抢人大战的背景下,京沪也逐渐感受到了压力,放下身段开始争夺高端人才,上海市在去年连续推出人才新政,部分顶尖高校毕业生和创投人才可以直接落户上海,北京市也在去年年末推出建立公共户籍的计划。北京过去几年的人口虽然一直保持净流出,但是流出的速度开始放缓,2018年,北京市常住人口大幅减少了16.5万人,但是2019年常住人口减少只有6000人,不排除未来重新恢复净流入的可能性。京沪两地对高端人才的争夺,最终也将转变成楼市的需求。
从楼市的供给层面来看,一线城市的供给也开始发生重大变化。以北京来看,过去几年楼市供给大增,主要是因为北京市加大了保障房建设力度,尤其是2018年以来,政府的大量土地都倾向了限竞房,使得北京楼市的供应量快速上升。不过,由于限竞房的销售情况并不是很理想,北京的调控模式也开始发生转变,2020年以来,限价土地逐渐退潮,不限价土地和纯商品房重新成为主流,北京楼市的供求关系和结构再度发生变化。 
过去几年,北京的二手房价格下跌了20%左右,对购房者而言,曾经高高在上的北京房价,现在开始变得更具负担性。以房价绝对值来看,深圳房价已经超越北京,成为国内房价最贵的城市。深圳的二手房均价超过8万元/平方米,比北京高2万多元。这几年很多新一线城市房价大涨,也缩小了和北京房价的距离。虽然北京房价的绝对值还是很高,但在全国楼市的坐标里,北京房价的性价比变得比过去几年更有吸引力 
一线楼市一向是全国楼市的风向标,这一轮一线楼市开始重新领涨,是否意味着全国楼市会再度普涨呢?这种可能性也并不大。
首先,房住不炒的主基调没有动摇,全国楼市并没有普涨的基础。虽然中国经济面临较大的下行压力,但是楼市调控的力度并没有因此放松,而且还在持续升级。
去年年底,央行和银监会对银行的房贷业务划出两道红线,一条是房地产贷款占比上限,一条是个人住房贷款占比上限。如果银行的房贷超出上限,就必须在过渡期之内调整到红线之下,这将大幅限制银行资金流向房地产市场。房价走势和住房贷款增速有着非常密切的关系,一旦房贷增速放缓,房价将失去重要的支撑能力。央行关于房贷集中度的新规从今年1月1日开始实施,这将给今年国内楼市走势带来重要影响。如果全国楼市出现普涨,可能还会有更严厉的调控出台。
中国未来的房价走势,会出现很明显的分化,不同城市之间的房价,更大程度要看当地楼市的供需基本面。从最新的全国楼市的排行榜上来看,无论是房价的绝对值还是涨幅,排名靠前的大多是经济发达的南方城市,而排名居后的大多是经济基本面较差的收缩性城市,比如黑龙江鹤岗等,这种现象并非偶然。未来这种分化趋势还将更加明显,有供需支撑的城市,房价将持续坚挺,但是那些基本面越来越差的城市,房价将继续跌跌不休。

(责任编辑:晓歌)
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