一线城市，房价集体上涨？

最近，国家统计局公布了去年主要城市的房价数据，最引人注意的是，在全国70个大中城市中，四个一线城市的房价再度领涨，这也是过去几年来一线城市的房价首次集体上涨。一线城市一向是全国楼市的风向标，一线楼市的房价再度领涨，会不会又带动全国楼市跟风上涨呢？
自从2016年“房住不炒”以来，四个一线城市的房价走势开始出现分化。深圳保持了楼市茅台的本色，房价一直坚挺上涨，而此前一直被视为楼市皇冠的北京跌下神坛。 
经过4年的浮沉起伏之后，2020年底，四大一线城市的房价首次携手上涨。以二手房价格来看，截止去年12月底，深圳同比上涨14.1%，广州同比上涨7.5%，北京和上海同比上涨6.3%。以环比价格来看，四大一线城市的12月环比涨幅也都在0.5%以上，更是显示出在去年年尾加速上涨的趋势。无论是同比（和上年同期相比）还是环比（和上月相比）涨幅，四大一线城市的房价在全国涨幅榜上都排名居前。 
那么，为什么一线城市的房价会再度集体上涨呢？自从2016年那一轮房价大涨之后，国内楼市推出史上最严调控，“房住不炒”政策更是一直坚持至今，国内房价告别普涨格局，四个一线城市的走势也出现分化。 
深圳的房价最为坚挺，主要原因在于深圳以中国硅谷的形象吸引了全国各地的优秀人才，深圳每年保持四五十万人的人口净流入，形成了深圳楼市的巨大需求，加之深圳土地相对不足，由此产生了比较明显的供需矛盾，支撑了深圳房价的持续上涨。除了深圳之外，广州房价过去几年也保持了小幅上涨，主要原因在于广州房价在一线城市里最为便宜，深圳房价大幅上涨，对广州也产生了明显的溢出效应。广州这几年放低落户门槛，也吸引了大量外来人口，最近几年，广州的人口净流入规模也保持在每年40万人以上。 
和广深相比，京沪房价过去几年相对疲软，尤其是北京，2017到2019年，北京房价连续3年下跌，很多小区二手房房价跌幅高达20%左右。北京一直被视为房价最不可能下跌的城市，过去几年的房价下跌，也打破了国内房价只涨不跌的神话。北京房价的下跌，一方面是因为政策因素，比如严厉的限购等等，同时也更因为市场因素，北京人口已经连续3年净流出，加之以限竞房为主的大量新房供应上市，北京楼市的供需天平发生实质性改变，引发北京房价下跌。
经过了房住不炒政策的4年调控之后，一线城市的房价为什么又开始集体领涨了呢？四个一线城市中，深圳和广州房价其实过去几年一直在上涨，上海有涨有跌，北京持续下跌，现在四大一线城市重新领涨，更准确的说法其实是上海和北京重新加入了上涨的阵营。 
京沪两地房价开始重新上涨，很大程度上还是和人口流动有关。京沪两地是全国人口限制最严格的城市，过去几年，北京的常住人口一直保持净流出，上海则是有进有出，和广深每年几十万的净流入相比形成鲜明对比。在近年来全国大部分城市开始抢人大战的背景下，京沪也逐渐感受到了压力，放下身段开始争夺高端人才，上海市在去年连续推出人才新政，部分顶尖高校毕业生和创投人才可以直接落户上海，北京市也在去年年末推出建立公共户籍的计划。北京过去几年的人口虽然一直保持净流出，但是流出的速度开始放缓，2018年，北京市常住人口大幅减少了16.5万人，但是2019年常住人口减少只有6000人，不排除未来重新恢复净流入的可能性。京沪两地对高端人才的争夺，最终也将转变成楼市的需求。
从楼市的供给层面来看，一线城市的供给也开始发生重大变化。以北京来看，过去几年楼市供给大增，主要是因为北京市加大了保障房建设力度，尤其是2018年以来，政府的大量土地都倾向了限竞房，使得北京楼市的供应量快速上升。不过，由于限竞房的销售情况并不是很理想，北京的调控模式也开始发生转变，2020年以来，限价土地逐渐退潮，不限价土地和纯商品房重新成为主流，北京楼市的供求关系和结构再度发生变化。 
过去几年，北京的二手房价格下跌了20%左右，对购房者而言，曾经高高在上的北京房价，现在开始变得更具负担性。以房价绝对值来看，深圳房价已经超越北京，成为国内房价最贵的城市。深圳的二手房均价超过8万元/平方米，比北京高2万多元。这几年很多新一线城市房价大涨，也缩小了和北京房价的距离。虽然北京房价的绝对值还是很高，但在全国楼市的坐标里，北京房价的性价比变得比过去几年更有吸引力 
一线楼市一向是全国楼市的风向标，这一轮一线楼市开始重新领涨，是否意味着全国楼市会再度普涨呢？这种可能性也并不大。
首先，房住不炒的主基调没有动摇，全国楼市并没有普涨的基础。虽然中国经济面临较大的下行压力，但是楼市调控的力度并没有因此放松，而且还在持续升级。
去年年底，央行和银监会对银行的房贷业务划出两道红线，一条是房地产贷款占比上限，一条是个人住房贷款占比上限。如果银行的房贷超出上限，就必须在过渡期之内调整到红线之下，这将大幅限制银行资金流向房地产市场。房价走势和住房贷款增速有着非常密切的关系，一旦房贷增速放缓，房价将失去重要的支撑能力。央行关于房贷集中度的新规从今年1月1日开始实施，这将给今年国内楼市走势带来重要影响。如果全国楼市出现普涨，可能还会有更严厉的调控出台。
中国未来的房价走势，会出现很明显的分化，不同城市之间的房价，更大程度要看当地楼市的供需基本面。从最新的全国楼市的排行榜上来看，无论是房价的绝对值还是涨幅，排名靠前的大多是经济发达的南方城市，而排名居后的大多是经济基本面较差的收缩性城市，比如黑龙江鹤岗等，这种现象并非偶然。未来这种分化趋势还将更加明显，有供需支撑的城市，房价将持续坚挺，但是那些基本面越来越差的城市，房价将继续跌跌不休。